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L’immobilier pour préparer sa retraite en PTZ

Acheter de l’immobilier permet en premier lieu d’acquérir la sécurité d’un toit et répond aussi à des volontés d’investissements et de défiscalisations. Dans tous les cas se posent les questions du choix du neuf ou de l’ancien, et des financements. En cette saison propice aux visites, nous revenons sur les fondamentaux actuels.

 Les guides d’achat recensent les prix selon les villes et régions. Le prix du foncier, c’est-à-dire du terrain où sont bâtis immeubles et maisons, décide pour une bonne part de la valeur globale des biens.

Acheter neuf

Le neuf a le vent en poupe, en raison des prix des rénovations et des offres de promoteurs. Les prix en province s’établissent autour de 3 000 €/m2 et de 200 000 € pour les maisons, et en Île de France, de 4300 €/m2 et 320 000 € pour les maisons.

L’avantage du neuf : la garantie d’être à la pointe du progrès en isolation, avec des installations en eau et chauffage économes, des plans modernes privilégiant les pièces à vivre lumineuses, un stationnement assuré… Les frais de notaire y sont réduits à 2 ou 3 % au lieu de 6 ou 7 % dans l’ancien. Les prêts bancaires à 3 % en révisable et le prêt à taux 0 (PTZ) facilitent l’acquisition des biens neufs. D’où une progression de 8,6 % avec 115 000 ventes de logements neufs en 2010.

Investissements : la loi Scellier

En cas d’investissements immobiliers neufs ou sur plan signés avant le 31 décembre 2012, l’acquéreur qui s’engage à louer vide pendant 9 ans minimum bénéficie d’importantes réductions d’impôts. De 13 à 32 % selon la qualité énergétique du logement, label BBC ou non BBC. Soit, pour un achat à 300 000 €, une déduction totale de 66 000 € d’impôt. Les loyers, en revanche, sont plafonnés selon les régions.

Prêt à taux 0, les nouveautés 2011 du PTZ+

Jusqu’à 143 600 € sans intérêt, remboursable sur 5 à 30 ans : il remplace le prêt à taux 0, la déduction des intérêts, et le Pass foncier. Il est destiné à aider ceux qui achètent un logement à haute performance énergétique pour la première fois (ou qui ne sont pas propriétaires depuis au moins deux ans). Il est sans plafond de ressources et proportionnel à la qualité énergétique du logement. Ce sont donc les programmes neufs qui en profitent le plus. En outre, le prêt PTZ+ ouvre droit aux APL selon les ressources.

Achetez ancien

Pour ceux qui ne peuvent ou ne veulent pas acheter dans le neuf, l’ancien demeure un excellent investissement. Le  bel ancien , comme on dit, propose du charme, des logements en centres-villes, mais des prix assez élevés… L’immobilier ancien dénué de cachet offre, en revanche, des prix plus raisonnables et négociables ! Il faut savoir que les agences immobilières ont tout intérêt à rapprocher les points de vue et à faciliter les transactions. Il est conseillé de leur fixer un budget si vous êtes vendeur, et une proposition si vous êtes acheteur, même s’ils semblent éloignés des prix dits du marché. Il est aléatoire de s’y fier et sans offre, l’agence ne peut pas travailler ni négocier pour vous. Ça n’engage à rien de parler d’argent.

Ne négligez pas les opportunités

1 Acheter un logement occupé permet de 5% à 20% de décote

2 Le boom de l’immobilier n’a pas gagné toute la France : certaines villes de province voient le prix moyen de l’immobilier reculer (Soissons, Le Havre, Auxerre, Perpignan)

3 Les ventes judiciaires permettent de faire de très bonnes affaires : pour de l’immobilier à prix cassé, rendez-vous au Tribunal !

4 Certains villages reculés, pleins de charme, recèlent des trésors qui n’en paraissent pas : des ruines, que les bricoleurs transformeront en or !

Un point sur le viager

Le viager constitue une toute petite part du marché immobilier. Il y a moins de 5 000 ventes en viager par an. Et la France compte 12 000 notaires ! Un notaire fait donc une vente en viager en moyenne tous les 2 ans et demi !

Quels sont les avantages du viager pour le vendeur ? Et pour l’acheteur ?

  1. Viager occupé Pour le vendeur, l’avantage est qu’il conserve le droit d’usage de son bien, c’est-à-dire qu’il reste chez lui toute sa vie. Il paie ainsi moins de charges de copropriété, il ne paie plus les gros travaux (façade, cage d’escalier, ascenseur etc.) ni la taxe foncière. Pour l’acheteur, le viager est comme un achat locatif, mais sans ses contraintes : il n’aura en effet jamais de problème de loyer puisqu’il n’en perçoit pas ! Il achète un bien moins cher que le prix du marché puisque le montant du droit d’usage est retiré. Il bénéficie en outre d’un bien de qualité, de la belle pierre, puisque nos aînés ont souvent acheté des logements agréables au moment où ils étaient encore abordables.
  2. Viager libre Pour le vendeur, le bouquet (ou le capital) et la rente définis au moment de la vente sont bien plus élevés qu’en viager occupé, puisqu’il vend aussi son droit d’usage. Il ne paiera plus aucune charge locative. L’acheteur, lui, n’aura pas besoin de passer par une banque pour acheter le bien, il évite donc la contraction d’un crédit et les intérêts inhérents. Il peut également habiter le bien, ou le louer.